Especializado en defensa del consumidor, derecho penal y responsabilidad civil, con amplia experiencia en litigios judiciales y casos contra abusos financieros.
¿Aún puedo reclamar los gastos de mi hipoteca? Sí, sea cual sea la fecha
"Mi hipoteca es muy antigua, eso ya habrá prescrito." Es la frase que más oímos, y casi siempre es falsa. Miles de personas dan por perdido un dinero que les pertenece simplemente porque creen que el plazo para reclamar ya pasó. No es así: la fecha en que firmaste tu hipoteca no te cierra la puerta.
En este artículo te explicamos por qué todavía puedes reclamar los gastos de tu hipoteca y otras cláusulas abusivas, qué conceptos puedes recuperar y a cuánto dinero puedes aspirar. Y lo más práctico: cómo saber gratis si tu caso es reclamable.
¿Por qué crees que ya no puedes reclamar (y por qué te equivocas)?
La confusión viene de mezclar dos cosas distintas: la nulidad de la cláusula abusiva y el plazo para pedir el dinero de vuelta. La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe nunca. Y respecto a la devolución del dinero, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo han fijado un criterio muy favorable al consumidor: el plazo no empieza a contar el día que firmaste ni el día que pagaste, sino cuando una sentencia firme declara que la cláusula era abusiva.
En la práctica, esto significa que a fecha de hoy la inmensa mayoría de hipotecas siguen siendo reclamables, por antiguas que sean. Por eso, descartar tu caso solo por la fecha es, casi siempre, un error que te cuesta dinero.
¿Importa la fecha en que firmé la hipoteca?
No, no es un obstáculo. Tanto si firmaste en 2002 como en 2012 o en 2020, tu hipoteca puede contener cláusulas abusivas reclamables. La STJUE de 25 de abril de 2024 y la STS 857/2024, de 14 de junio de 2024, establecen que el plazo de prescripción de la acción para recuperar los gastos hipotecarios empieza a contar, salvo prueba en contra del banco, desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, no desde la firma de la hipoteca.
Es decir: el reloj de la prescripción, en la práctica, ni siquiera ha empezado a correr para la mayoría de afectados. Tu antigüedad juega a tu favor, no en tu contra: cuanto más tiempo llevas pagando, más conceptos has podido abonar de más.
¿Qué cláusulas de mi hipoteca puedo reclamar?
No solo los gastos de constitución. Tu escritura puede esconder varias cláusulas reclamables. Estas son las más habituales
| Cláusula | Qué es | Qué puedes recuperar |
| Gastos de constitución | Notaría, registro, gestoría y tasación que pagaste tú | Buena parte de lo abonado (STS 23/1/2019) |
| Comisión de apertura | Comisión cobrada al firmar el préstamo | Su importe íntegro si es abusiva (STS 816/2023) |
| Cláusula suelo | Límite que impedía bajar tu cuota cuando bajó el euríbor | Todo lo cobrado de más, con retroactividad total |
| IRPH | Índice alternativo al euríbor, más caro y opaco | La diferencia pagada de más si se anula |
| Multidivisa | Hipoteca en yenes o francos suizos | El recálculo en euros del préstamo |
En muchos casos se acumulan varias: es frecuente reclamar a la vez los gastos, la comisión de apertura y la cláusula suelo del mismo préstamo.
¿Cuánto dinero puedo recuperar?
Depende de tu escritura, pero las cifras no son pequeñas. Sumando los distintos conceptos, una reclamación hipotecaria puede alcanzar los 30.000 €.
Los gastos de constitución suelen rondar varios cientos o algunos miles de euros; la comisión de apertura, según el capital, otro tanto; y la cláusula suelo, cuando existió, es habitualmente el concepto más cuantioso, porque acumula años de cuotas cobradas de más.
La única forma de saber tu cifra exacta es revisar tu escritura. Por eso ofrecemos un análisis gratuito: estudiamos tu hipoteca, identificamos las cláusulas abusivas y te decimos, sin compromiso, cuánto puedes reclamar y con qué probabilidades.
Conceptos que se revisan en el análisis:
- Gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación.
- Comisión de apertura y otras comisiones del préstamo.
- Cláusula suelo y posibles cláusulas de vencimiento anticipado o intereses de demora abusivos.
- Índice IRPH o préstamos en divisa extranjera.
¿Qué dicen los tribunales?
La jurisprudencia europea y española respalda al consumidor. Sobre los gastos, la STS de 23 de enero de 2019 repartió su atribución y abrió la puerta a recuperar lo pagado indebidamente; y la STS 857/2024, de 14 de junio, junto con la STJUE de 25 de abril de 2024, fijó que el plazo de prescripción no corre desde la firma, lo que mantiene viva la inmensa mayoría de reclamaciones.
Sobre la comisión de apertura, la STS 816/2023, de 29 de mayo, y las STJUE de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24) confirman que puede ser abusiva y reclamable cuando no supera los controles de transparencia. Y sobre la cláusula suelo, la STS de 9 de mayo de 2013 y la STJUE de 21 de diciembre de 2016 consolidaron la devolución con retroactividad total de todo lo cobrado de más. Puedes consultar nuestras sentencias ganadas.
¿Cómo saber si puedo reclamar?
El proceso es sencillo y empieza sin coste:
- Reúne la escritura de tu préstamo hipotecario y, si los tienes, las facturas de notaría, gestoría y tasación.
- Nos los haces llegar y realizamos el análisis gratuito de las cláusulas.
- Te decimos qué puedes reclamar, cuánto dinero y con qué probabilidad de éxito.
- Si decides seguir adelante, presentamos la reclamación y, si es necesario, la demanda.
¿Cómo puede ayudarte Advocats Ferrer?
En Advocats Ferrer somos abogados especialistas en reclamaciones bancarias y de derecho hipotecario. Revisamos tu escritura sin coste inicial, te explicamos con claridad qué cláusulas son reclamables y gestionamos todo el proceso por ti. Conoce más en nuestras páginas de gastos de hipoteca, cláusula suelo e IRPH.
Llámanos al 93 727 59 65 o escríbenos por WhatsApp al +34 663 311 678: te decimos gratis si puedes reclamar.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
¿Necesito la escritura para reclamar?
Es el documento clave, porque en él están las cláusulas. Si no la encuentras, podemos ayudarte a obtener una copia.
¿Y si ya reclamé solo la cláusula suelo?
Es posible que aún puedas reclamar otros conceptos, como los gastos o la comisión de apertura, si no se incluyeron entonces.
¿Cuánto cuesta?
El análisis inicial es gratuito. Te explicamos las condiciones antes de empezar, sin sorpresas.
¿Cuánto tarda la reclamación?
Depende de si el banco acepta devolver de forma extrajudicial o hay que ir a juicio. Te damos una estimación realista al estudiar tu caso.
Abogado y socio de Ferrer Advocats.
