Encara puc reclamar les despeses de la meva hipoteca? Sí, sigui quina sigui la data
La meva hipoteca és molt antiga, això ja deu haver prescrit." És la frase que més sentim, i gairebé sempre és falsa. Milers de persones donen per perduts uns diners que els pertanyen simplement perquè creuen que el termini per reclamar ja ha passat. No és així: la data en què vas signar la teva hipoteca no et tanca la porta.
En aquest article t'expliquem per què encara pots reclamar les despeses de la teva hipoteca i altres clàusules abusives, quins conceptes pots recuperar i a quants diners pots aspirar. I el més pràctic: com saber gratis si el teu cas és reclamable.
Per què creus que ja no pots reclamar (i per què t'equivoques)?
La confusió ve de barrejar dues coses diferents: la nul·litat de la clàusula abusiva i el termini per demanar els diners de tornada. L'acció per declarar nul·la una clàusula abusiva no prescriu mai. I pel que fa a la devolució dels diners, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea i el Tribunal Suprem han fixat un criteri molt favorable al consumidor: el termini no comença a comptar el dia que vas signar ni el dia que vas pagar, sinó quan una sentència ferma declara que la clàusula era abusiva.
A la pràctica, això vol dir que a dia d'avui la immensa majoria d'hipoteques continuen sent reclamables, per antigues que siguin. Per això, descartar el teu cas només per la data és, gairebé sempre, un error que et costa diners.
Importa la data en què vaig signar la hipoteca?
No, no és cap obstacle. Tant si vas signar el 2002 com el 2012 o el 2020, la teva hipoteca pot contenir clàusules abusives reclamables. La STJUE de 25 d'abril de 2024 i la STS 857/2024, de 14 de juny de 2024, estableixen que el termini de prescripció de l'acció per recuperar les despeses hipotecàries comença a comptar, llevat de prova en contra del banc, des de la fermesa de la sentència que declara nul·la la clàusula, no des de la signatura de la hipoteca.
És a dir: el rellotge de la prescripció, a la pràctica, ni tan sols ha començat a córrer per a la majoria d'afectats. La teva antiguitat juga a favor teu, no en contra: com més temps fa que pagues, més conceptes pots haver abonat de més.
Quines clàusules de la meva hipoteca puc reclamar?
No només les despeses de constitució. La teva escriptura pot amagar diverses clàusules reclamables. Aquestes són les més habituals:
| Clàusula | Què és | Què pots recuperar |
| Despeses de constitució | Notaria, registre, gestoria i taxació que vas pagar tu | Bona part del que es va abonar (STS 23/1/2019) |
| Comissió d'obertura | Comissió cobrada en signar el préstec | El seu import íntegre si és abusiva (STS 816/2023) |
| Clàusula terra | Límit que impedia abaixar la quota quan baixava l'euríbor | Tot el cobrat de més, amb retroactivitat total |
| IRPH | Índex alternatiu a l'euríbor, més car i opac | La diferència pagada de més si s'anul·la |
| Multidivisa | Hipoteca en iens o francs suïssos | El recàlcul en euros del préstec |
En molts casos se n'acumulen diverses: és freqüent reclamar alhora les despeses, la comissió d'obertura i la clàusula terra del mateix préstec.
Quants diners puc recuperar?
Depèn de la teva escriptura, però les xifres no són petites. Sumant els diferents conceptes, una reclamació hipotecària pot arribar als 30.000 €.
Les despeses de constitució solen rondar uns quants centenars o alguns milers d'euros; la comissió d'obertura, segons el capital, una quantitat semblant; i la clàusula terra, quan va existir, és habitualment el concepte més quantiós, perquè acumula anys de quotes cobrades de més.
L'única manera de saber la teva xifra exacta és revisar la teva escriptura. Per això oferim una anàlisi gratuïta: estudiem la teva hipoteca, identifiquem les clàusules abusives i et diem, sense compromís, quant pots reclamar i amb quines probabilitats.
Conceptes que es revisen en l'anàlisi:
- Despeses de notaria, registre de la propietat, gestoria i taxació.
- Comissió d'obertura i altres comissions del préstec.
- Clàusula terra i possibles clàusules de venciment anticipat o interessos de demora abusius.
- Índex IRPH o préstecs en divisa estrangera.
Què diuen els tribunals?
La jurisprudència europea i espanyola dona suport al consumidor. Sobre les despeses, la STS de 23 de gener de 2019 en va repartir l'atribució i va obrir la porta a recuperar el que es va pagar indegudament; i la STS 857/2024, de 14 de juny, juntament amb la STJUE de 25 d'abril de 2024, va fixar que el termini de prescripció no corre des de la signatura, cosa que manté viva la immensa majoria de reclamacions.
Sobre la comissió d'obertura, la STS 816/2023, de 29 de maig, i les STJUE de 30 d'abril de 2025 (assumptes C-699/23 i C-39/24) confirmen que pot ser abusiva i reclamable quan no supera els controls de transparència. I sobre la clàusula terra, la STS de 9 de maig de 2013 i la STJUE de 21 de desembre de 2016 van consolidar la devolució amb retroactivitat total de tot el cobrat de més. Pots consultar les nostres sentències guanyades.
Com saber si puc reclamar?
El procés és senzill i comença sense cost:
- Reuneix l'escriptura del teu préstec hipotecari i, si les tens, les factures de notaria, gestoria i taxació.
- Ens les fas arribar i fem l'anàlisi gratuïta de les clàusules.
- Et diem què pots reclamar, quants diners i amb quina probabilitat d'èxit.
- Si decideixes tirar endavant, presentem la reclamació i, si cal, la demanda.
Com et pot ajudar Advocats Ferrer?
A Advocats Ferrer som abogats especialistes en reclamacions bancàries i de dret hipotecari. Revisem la teva escriptura sense cost inicial, t'expliquem amb claredat quines clàusules són reclamables i gestionem tot el procés per tu. Coneix-ne més a les nostres pàgines de despeses d'hipoteca, clàusula terra i IRPH. Truca'ns al 93 727 59 65 o escriu-nos per WhatsApp al +34 663 311 678: et diem gratis si pots reclamar.
Preguntes freqüents
Necessito l'escriptura per reclamar?
És el document clau, perquè és on hi ha les clàusules. Si no la trobes, et podem ajudar a obtenir-ne una còpia.
I si ja vaig reclamar només la clàusula terra?
És possible que encara puguis reclamar altres conceptes, com les despeses o la comissió d'obertura, si llavors no s'hi van incloure.
Quant costa?
L'anàlisi inicial és gratuïta. T'expliquem les condicions abans de començar, sense sorpreses.
Quant triga la reclamació?
Depèn de si el banc accepta tornar de manera extrajudicial o cal anar a judici. Et donem una estimació realista en estudiar el teu cas.
