{"id":1748,"date":"2014-08-06T15:30:01","date_gmt":"2014-08-06T13:30:01","guid":{"rendered":"https:\/\/advocatsferrer.com\/gestionar-una-hipoteca-amb-clausula-sol\/"},"modified":"2014-08-06T15:23:42","modified_gmt":"2014-08-06T13:23:42","slug":"gestionar-una-hipoteca-amb-clausula-sol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/gestionar-una-hipoteca-amb-clausula-sol\/","title":{"rendered":"Gestionar una hipoteca amb Cl\u00e0usula S\u00f2l"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">Intentarem aclarir, en la mesura del possible, la situaci\u00f3 actual de les <a title=\"Cl\u00e0usules s\u00f2l\" href=\"https:\/\/advocatsferrer.com\/serveis\/clausules-sol\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>cl\u00e0usules s\u00f2l<\/strong><\/a>, o limitadores de la variaci\u00f3 del tipus d'inter\u00e8s, i donar una s\u00e8rie d'indicacions perqu\u00e8 el que encara tingui una d'elles en el seu <strong>pr\u00e9stec hipotecari<\/strong> pugui gestionar la situaci\u00f3 de la millor manera possible per la seva butxaca. Si l'explicaci\u00f3 \u00e9s senzilla i els consells \u00fatils, haurem complert el nostre objectiu.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cal esmentar, abans d'entrar de ple en el tema, que en el nostre dret hi ha poques limitacions al tipus d'inter\u00e8s que s'aplica als contractes. La m\u00e9s recent d'elles, la que limita els interessos de demora en pr\u00e9stecs hipotecaris. L'inter\u00e8s tradicionalment s'ha considerat com un element comercial, \u00e9s a dir, constitutiu del preu i no revisable jur\u00eddicament, excepte en els casos manifestament fora del mercat que s\u00f3n els que regula la centen\u00e0ria Llei Azc\u00e1rate, de repressi\u00f3 de la usura i les escasses mencions legals que existeixen. \u00c9s per aix\u00f2 que la declaraci\u00f3 de nul\u00b7litat de les cl\u00e0usules s\u00f2l ha vingut per una via indirecta, per l'aplicaci\u00f3 de la Llei de condicions generals de la contractaci\u00f3 i, en menor mesura, per aplicaci\u00f3 de la Llei de Consumidors i Usuaris.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tot va comen\u00e7ar amb una sent\u00e8ncia del jutjat del mercantil n\u00famero 2 de Sevilla de setembre de 2010, va ser el primer cas en qu\u00e8 es va declarar la nul\u00b7litat d'una cl\u00e0usula s\u00f2l, aquesta sent\u00e8ncia va ser posteriorment apel\u00b7lada pels bancs afectats davant l'Audi\u00e8ncia Provincial de Sevilla i va finalitzar la seva marxa amb la sent\u00e8ncia del Tribunal Suprem de 9 maig 2013 que, en bona l\u00f2gica, hauria d'haver suposat el final de la controv\u00e8rsia, per\u00f2 com ja veurem, aix\u00f2 no ha estat aix\u00ed ni de bon tros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La sent\u00e8ncia del Tribunal Suprem de 9 maig 2013 va declarar nul\u00b7les les cl\u00e0usules s\u00f2l en els sup\u00f2sits de manca de transpar\u00e8ncia (falta del degut coneixement pels contractants) de les mateixes, i va declarar tamb\u00e9 la manca de retroactivitat d'aquesta declaraci\u00f3, per la qual cosa no podien reclamar les quantitats abonades fins a la data de la sent\u00e8ncia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aix\u00f2 hauria d'haver tancat la controv\u00e8rsia definitivament, per\u00f2 realment no ha estat aix\u00ed, moltes audi\u00e8ncies provincials estan calculant la retroactivitat, que sembla la conseq\u00fc\u00e8ncia l\u00f2gica de les normes que regulen el que s'ha de fer quan es declara nul un contracte, o part d'ell, com en aquest cas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ara, explicat succintament el recorregut judicial esdevingut, siguem pr\u00e0ctics, si encara tinc un contracte de pr\u00e9stec que inclou una cl\u00e0usula s\u00f2l qu\u00e8 he de fer? En primer lloc cal assenyalar que la declaraci\u00f3 de nul\u00b7litat de la cl\u00e0usula es produeix per falta de transpar\u00e8ncia, \u00e9s a dir si no es compleix amb els criteris de transpar\u00e8ncia que va establir el Tribunal Suprem en la seva sent\u00e8ncia:<\/p>\n<ul>\n<li>Lliurament de fullet informatiu amb les condicions econ\u00f2miques.<\/li>\n<li>Signatura i lliurament d'Oferta Vinculant pr\u00e8via a la signatura de l'escriptura en notaria.<\/li>\n<li>Que del tenor literal de l'escriptura el consumidor pugui interpretar que la cl\u00e0usula s\u00f2l constitueix un element definitori de l'objecte principal del contracte.<\/li>\n<li>No s'ha de crear l'aparen\u00e7a que el s\u00f2l t\u00e9 com a contraprestaci\u00f3 imprescindible la fixaci\u00f3 d'un sostre.<\/li>\n<li>S'han de realitzar simulacions d'escenaris diversos, relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d'inter\u00e8s en el moment de contractar, en fase precontractual que tinguin en compte la possible aplicaci\u00f3 de la referida cl\u00e0usula.<\/li>\n<li>No s'ha d'ubicar la cl\u00e0usula entre una aclaparadora quantitat de dades entre els que queden emmascarades i que dilueixen l'atenci\u00f3 del consumidor.<\/li>\n<li>S'han de fer comparatives entre les diferents ofertes que, en cas d'existir, poguessin ser ofertes al consumidor.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aquesta prova no la supera pr\u00e0cticament cap de les operacions que s'han subscrit fins a la data, per la qual cosa hem de concloure que \u00e9s realment probable que el jutjat mercantil consideri nostra la sol\u00b7licitud de nul\u00b7litat.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Molt m\u00e9s complex resultar\u00e0 decidir si tamb\u00e9 anem a sol\u00b7licitar la devoluci\u00f3 de les quantitats que hem abonat per aplicaci\u00f3 d'aquesta cl\u00e0usula, hi ha molts jutjats i audi\u00e8ncies provincials que ho estan calculant, per\u00f2 hi ha altres que no, que estan seguint a ulls clucs la teoria de la no retroactivitat que el Tribunal Suprem va basar en l '\"ordre p\u00fablic econ\u00f2mic\" i que ha causat veritable sorpresa en el sector.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstant aix\u00f2, i de forma pr\u00e8via a interposar una demanda, \u00e9s recomanable, almenys, reclamar per escrit al Servei d'Atenci\u00f3 al Client de la nostra entitat. Aix\u00f2 nom\u00e9s retarda la nostra acci\u00f3 un parell de mesos, que \u00e9s el termini que t\u00e9 per contestar, per\u00f2 hi ha la possibilitat que ens ofereixin algun tipus d'acord de modificaci\u00f3 de les condicions, i en tot cas ens servir\u00e0 perqu\u00e8 hi hagi condemna a costes en cas d\u2019aplanar l'entitat a la nostra demanda. Ambdues possibilitats s\u00f3n remotes, m\u00e9s la segona, per\u00f2 no costa res i alguns casos hem conegut en qu\u00e8 el client s'estima suficient el que li ofereix l'entitat sense haver de dur a terme les despeses ni la incertesa d'un plet. \u00c9s una opci\u00f3 que tamb\u00e9 ha de ser observada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Despr\u00e9s de reclamar a l'entitat el procediment ens assenyala que haur\u00edem de dirigir la nostra petici\u00f3 al Banc d'Espanya, a parer nostre podem estalviar aquest tr\u00e0mit. L'informe amb el qual acaba la reclamaci\u00f3 al Banc d'Espanya pot resultar molt valu\u00f3s en alguns assumptes (des d'aqu\u00ed ho hem recomanat en altres casos), i encara que no \u00e9s vinculant pot resultar un document important, per\u00f2 en aquest cas nom\u00e9s avaluar\u00e0 el compliment de la normativa sectorial (ordre de transpar\u00e8ncia en pr\u00e9stecs hipotecaris) i retardar\u00e0 la nostra reclamaci\u00f3 molts mesos, ja que estan incomplint \u00e0mpliament els terminis que la norma estableix per instruir i resoldre l'expedient. Per no esmentar que, davant l'emb\u00fas de reclamacions que tenen, han subcontractat la seva resoluci\u00f3 amb una coneguda consultora que treballa per a la majoria de les entitats contra les quals anem a dirigir-nos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Per tant, un cop transcorrin dos mesos des de la reclamaci\u00f3 a la nostra entitat, ja podr\u00edem interposar la demanda sol\u00b7licitant la nul\u00b7litat, per falta de transpar\u00e8ncia, de la cl\u00e0usula que limita la variaci\u00f3 del tipus d'inter\u00e8s. L'experi\u00e8ncia ens indica que aquesta acci\u00f3 t\u00e9 unes molt bones perspectives de ser estimada. M\u00e9s amunt hem explicat que la sol\u00b7licitud de devoluci\u00f3 de les quantitats abonades per aplicaci\u00f3 de la cl\u00e0usula s\u00f2l, pot acumular-se a la reclamaci\u00f3 de nul\u00b7litat en la mateixa demanda, per\u00f2 que la seva estimaci\u00f3 t\u00e9 a dia d'avui m\u00e9s dificultats per ser admesa. Cal ser m\u00e9s prudent amb aquesta segona sol\u00b7licitud, ja que el fet que ens estimin una petici\u00f3 i l'altra no, ocasionar\u00e0 que no hi hagi condemna en costes i cada part hagi d'abonar les mateixes, si per contra ens donen la ra\u00f3 en tot el que sol\u00b7licitem el normal \u00e9s que obtinguem una condemna en costes que obligui a la part contr\u00e0ria a abonar nostres les despeses processals.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Els tribunals estan comen\u00e7ant a acceptar les sol\u00b7licituds de mesures cautelars en qu\u00e8 es demana que no s'apliqui la cl\u00e0usula s\u00f2l fins que la sent\u00e8ncia decideixi si \u00e9s legal o no. D'aquesta manera s'evita haver d'estar pagant una cl\u00e0usula, que pot ser declarada nul\u00b7la, durant tota la durada del procediment, que pot estar al voltant de l\u2019any o potser una mica m\u00e9s.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3 del Suprem de maig de 2009 afectava directament nom\u00e9s a tres entitats, que van procedir a complir la sent\u00e8ncia en el seu moment retornant les quantitats cobrades des de la data de la sent\u00e8ncia i deixant d'aplicar la cl\u00e0usula, per\u00f2 aquesta sent\u00e8ncia especificava la no retroactivitat, pel que no van haver de tornar les quantitats cobrades fins a la data de la sent\u00e8ncia. Recentment ha transcendit als mitjans una sent\u00e8ncia d'un jutjat de Madrid que estima la nul\u00b7litat de la cl\u00e0usula s\u00f2l d'una d'aquestes tres entitats emparant-se en el car\u00e0cter abusiu de la mateixa, \u00e9s a dir aplicant la Llei de Consumidors i Usuaris, i condemnant a l\u2019entitat a retornar els imports cobrats en aplicaci\u00f3 de la cl\u00e0usula s\u00f2l. \u00c9s una dada a tenir en compte, perqu\u00e8 \u00e9s possible que s'obri una segona via per a aquests afectats, per\u00f2 \u00e9s aviat per dir aix\u00f2 amb seguretat, ja que aquesta sent\u00e8ncia ser\u00e0 recorreguda amb tota seguretat per l'entitat afectada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En qualsevol cas, busqui l'assessorament d'un advocat expert, i endavant amb la reclamaci\u00f3, hi ha bons precedents i, el risc que correm \u00e9s bastant raonable.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Intentarem aclarir, en la mesura del possible, la situaci\u00f3 actual de les cl\u00e0usules s\u00f2l, o limitadores de la variaci\u00f3 del tipus d'inter\u00e8s, i donar una s\u00e8rie d'indicacions perqu\u00e8 el que encara tingui una d'elles en el seu pr\u00e9stec hipotecari pugui gestionar la situaci\u00f3 de la millor manera possible per la seva butxaca. Si l'explicaci\u00f3 \u00e9s [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":395,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"content-type":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-1748","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1748","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1748"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1748\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/395"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1748"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1748"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/advocatsferrer.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1748"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}