Clàusula sòl: participa amb els teus dubtes al final

Clàusula sòl, i ara què?

Amb aquesta entrada de bloc pretenc contestar a totes aquelles persones que us estareu preguntant coses com aquesta:

⇒ He de fer alguna cosa per recuperar els diners i anul·lar el terra? O espero a que ho faci el Banc? ⇐

Us respondré d’una manera clara les vostres preguntes i vull que sapigueu que ho faré des de l’experiència d’algú que ha presentat més d’un centenar de demandes davant bancs sobre clàusula terra.

L’opció correcta és actuar i presentar una demanda judicial

La justícia europea, aquest Nadal, ens ha portat un regal i ha donat la raó a les famílies amb hipoteca i clàusula sòl. Tot i que aquesta sentència és tremendament important, el dolent és que és una sentència d’un cas concret, afecta només a una família i no a totes les hipoteques. Per això els bancs no tornaran ni bojos tots els diners a tothom, només retornaran diners a qui demandi.

El millor de la sentència donada a conèixer el 21 de desembre de 2016, és que ha de servir de model per als jutges i per a qui també presenti una reclamació amb advocat.

Quants diners recuperaràs reclamant?

Una reclamació de clàusula sòl és una magnífica inversió per a una família. Significa normalment aconseguir 8.000 euros per a una hipoteca d’uns 100.000 euros o uns 16.000 euros per a una que estigui al voltant dels 200.000 euros. A més, la quota quedarà rebaixada entre 150 i 300 euros al mes, depenent de la hipoteca. I no oblideu que en el futur l’estalvi acumulat serà d’altres milers d’euros.

Per què els bancs no tornaran tot en diners?

Perquè la sentència del tribunal europeu no elimina de cop les clàusules sòl. I perquè els bancs saben que de 3.000.000 d’hipoteques amb terra, només es presentarà demanda un 5%, que per a un banc és com una picada de mosquit. Per això crec que els bancs resistiran i guanyaran molts més diners si aguanten el tipus i segueixen cobrant dels milions d’hipoteques amb clàusula terra.

Conclusió: No presentar demanda és l’opció incorrecta. És fer el que el banc vol.

Per què no presenta demanda tothom?

La gent potser no sap que es guanyen gairebé totes les demandes, fins i tot abans d’aquesta sentència europea, per no dir totes les demandes. Sense anar més lluny, al nostre despatx no s’ha perdut cap demanda de clàusula sòl. La meva experiència em diu que les persones no presenten demanda perquè tenen pors i creences irreals.

El primer temor és els diners que costa anar a advocat. És una por irreal, perquè el cost inicial pot ser mínim, o cap si es guanya en costes al Banc. És qüestió de preguntar a l’advocat.

També no es va a l’advocat perquè fa por perdre contra el banc. Doncs cal perdre aquesta por perquè són els bancs els que perden gairebé tots els plets. Els jutges donen la raó al client, no al banc.

La ultima errònia creença: pensar que ja ho arreglarà el govern, sobre això opino que el govern farà només postureo, parlar i recomanar que es tornin els diners, però no té força per obligar a tornar els diners de 3.000.000 d’hipoteques.

Consell final si vols recuperar els diners del banc

Que ningú esperi assegut el fet que el banc com el Banc Sabadell o el Popular li ingressi en el seu compte bancari els diners que li ha cobrat de més per la clàusula sòl. No ho faran.

Els bancs saben que la immensa majoria de la gent, desenes de milers de persones, no faran res per aquestes pors i creences encara que uns quants demandin i guanyin judicis, els sortirà molt més a compte als Bancs quedar-se amb els diners de la majoria d’aquests milers de clients que no faran res.

I TU, QUÈ OPINES? Ens interessa saber els teus dubtes, opinions i preguntes.

Intervenció de Ferrer Advocats a la Cadena Ser sobre les clàusules sòl i l’impacte de la Sentència del Tribunal Europeu

Capital Radio entrevista a Ferrer Advocats sobre les clàusules sòl

IRPH, el nou malson de la banca

Les preferents i les clàusules sòl poden tenir una tercera part en el serial de productes financers paradigmàtics de la ‘Gran Recessió’ que es van convertir en un malson per als clients abans de ser-ho per als bancs. Es tracta de l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), un índex com ho és l’Euríbor que, segons dades aportades per les entitats al Banc d’Espanya, s’aplica a més de 760.000 préstecs hipotecaris amb un saldo total de gairebé 46.000 milions d’euros.

Aquesta clàusula està a punt de començar el tortuós camí judicial que han seguit altres clàusules abans: el Col·lectiu Ronda ha anunciat aquest dimarts que impulsarà la primera demanda col·lectiva sobre la qüestió que es fa a Espanya i en què se n’exigirà la nul·litat i la devolució de tots els interessos abonats. Tot i que no hi ha una xifra exacta, sumen milers de milions. Òscar Serrano, advocat del Col·lectiu, serà qui portarà als tribunals una demanda de l’Associació d’Usuaris Financers (Asufin).

La intenció del Col·lectiu Ronda és fer les demandes per entitats, i arrencarà amb la catalana CaixaBank. Tot i que l’àmbit d’aplicació de lIRPH és espanyol, les primeres entitats objecte d’aquestes demandes col·lectives són catalanes. La previsió és que després de l’entitat que dirigeix Gonzalo Gortázar arribi el torn de CatalunyaCaixa (ara integrada al BBVA) i a continuació el Sabadell, on s’han incorporat moltes d’aquestes hipoteques referenciades a l’IRPH que es van signar a la CAM i a Caixa Penedès. Fins ara ja s’han guanyat casos als tribunals amb sentències fermes que han considerat abusiu l’IRPH, però també se n’han perdut. “La demanda col·lectiva és una opció més eficaç, i si es fa a través d’una associació de consumidors els demandants no han de pagar costes”, explica Serrano.

¿Quin és el problema de l’IRPH? Són diversos. Aquest índex existeix des de 1990 però va ser entre 2003 i 2005, amb l’eufòria del totxo que va embriagar la banca, que la seva comercialització es va popularitzar. Es venia als clients amb l’argument que era un índex més estable que l’Euríbor, cosa que convencia els signants de les hipoteques, que sovint són conservadors i no volen sorpreses amb el préstec. Però segons Serrano, això no és així: “Quan pugen els tipus l’IRPH també puja, però quan baixen, baixa molt més lentament”.

L’índex es fixa fent una mitjana aritmètica entre diferents tipus d’interès de diferents préstecs, però segons el Tribunal de Justícia de la Unió Europea era poc transparent i també manipulable. “Hi ha informes del Banc d’Espanya que admeten que hi havia irregularitats a les caixes a l’hora de fixar l’índex”, afegeix Serrano.

Europa, contrària a l’índex

De fet, l’any 2013 es va suprimir l’IRPH Caixes i es va reformular l’IRPH Bancs després d’una dura resolució del TJUE. El Col·lectiu Ronda entén que aquests dèficits no van quedar resolts pel nou índex, l’IRPH Entitats, que, a més, es va imposar als clients de manera unilateral i no negociada. Els càlculs dels afectats són que amb l’IRPH de tipus fix (que es va aplicar després de la supressió de l’IRPH Caixes) els clients paguen un interès del 4% més el diferencial. En el cas de l’IRPH Entitats, l’interès és superior al 2% més el diferencial pactat. En tots dos casos són marges molt superiors als de l’Euríbor, que està en negatiu des de principis d’any.

Les sentències que veuen abusiu l’IRPH són clares. “La clàusula és totalment desproporcionada, supera en tres vegades l’interès legal de 2006 (…) Kutxabank no tenia motiu per fixar un interès tan elevat (…) Els jutges nacionals estan obligats a deixar sense aplicació la clàusula contractual abusiva a fi que aquesta no produeixi efectes vinculants per al consumidor”, es llegeix a la primera sentència emesa per una Audiència Provincial a Espanya que es va signar a Àlaba.

El perill potencial per als bancs és gran. Si es declara abusiu l’IRPH aquest seria nul, cosa que obre la porta, com s’està exigint en el cas de les clàusules terra, a una devolució retroactiva dels interessos cobrats de més. Però el problema per a les entitats no acaba aquí. Els jutges no poden aplicar un índex alternatiu a una hipoteca si no ho demana l’afectat. Això implica (ja s’han donat casos) que la nul·litat de l’IRPH provoqui que una hipoteca surti gratis: a més de recuperar els interessos pagats, el consumidor passa a pagar només el principal del seu préstec.

La cursa judicial està a punt de començar i, a l’espera de veure com es desenvolupa, els bancs tenen un nou focus de tensió.

LES CLAUS

Què és l’IRPH?

És un índex de referència que serveix per marcar el que han de pagar els signataris d’una hipoteca. Existeix des de l’any 1990 però es va popularitzar en plena època del boom de la construcció, entre 2003 i 2005. Suposadament era un índex que variava menys que el més utilitzat, l’Euríbor. Segons han informat les entitats al Banc d’Espanya, a Espanya hi ha més de 760.000 hipoteques referenciades a l’IRPH amb un saldo de 46.000 milions, el que suposa el 9% de les operacions i prop del 6% del saldo total.

Quin problema hi veuen els consumidors?

La seva suposada estabilitat no era tal i, segons el Col·lectiu Ronda, quan pujava ho feia com l’Euríbor, però quan baixava ho feia més lentament. El Tribunal de Justícia de la UE i també el Banc d’Espanya han qüestionat el mètode de càlcul de l’IRPH i també han assenyalat que és manipulable per part de les entitats. Segons càlculs dels afectats, és nítidament més car que l’Euríbor: és entre un 2 i un 4% més car.

Segueix vigent l’IRPH?

L’any 2013 es va anul·lar l’IRPH Caixes i es va reformular l’IRPH Bancs. El Col·lectiu Ronda entén que aquests dèficits no van quedar resolts pel nou índex, l’IRPH Entitats, que es va imposar sense negociació amb els clients. A més, moltes d’aquestes hipoteques, que estaven referenciades a l’IRPH, es van reconvertir en un préstec a tipus fix.

Què diuen els tribunals?

Hi ha sentències que consideren abusiu l’IRPH i n’hi ha d’altres que n’afirmen la legalitat. El Col·lectiu Ronda vol fer una demanda col·lectiva perquè té més possibilitats de prosperar i perquè per als demandants és més assequible.

Per què preocupa els bancs?

L’anul·lació d’una clàusula comporta automàticament, segons defensen les entitats de consumidors, que apel·len a la normativa vigent, la devolució retroactiva del que s’ha pagat. Però com passa amb les clàusules terra, la retroactivitat és objecte de debat. A més, s’han donat casos en què els afectats per una hipoteca amb IRPH anul·lada han deixat de pagar interessos i només tornen el principal del préstec.

Font: ara .cat economia

El Suprem dicta que un swap sempre perjudica al client

El Tribunal Suprem ha anul·lat un contracte de swap per error de vici en el consentiment en una sentencia en la qual afegeix un nou raonament als anteriors arguments que ha exposat en relació a les característiques sobre la comercialització d’aquests productes financers, amb el que crea doctrina en ser la segona vegada, després de la sentencia del 13 de novembre en la mateixa línea, que es pronuncia incloent aquest nou criteri.

En concret, la Sala Civil de l’Alt Tribunal, que dóna la raó al demandant, considera el swap com a un producte de suma zero, el que implica que l’entitat financera només pot beneficiar-se de la venta d’aquest producte en la mesura en que el seu client és perjudicat, i viceversa.

La sentència indica que els beneficis d’una part en el contracte de swap constitueixen el reflex invers de les pèrdues de l’altre part, pel que l’empresa de serveis d’inversió es troba en conflicte d’interessos amb el seu client. I afegeix que l’entitat financera ha d’informar al client de quin és el valor del mercat inicial del swap o, almenys quina quantitat hauria de pagar-li al client en concepte d’indemnització per la cancel·lació anticipada si es produís en el moment de la contractació.

Font: Expansión