Dret concursal

El dret d’un comprador d’habitatge sobre plànol a rebre l’immoble tal com es va obligar en virtut d’un contracte de compravenda amb la promotora “no és un crèdit concursal ordinari, ni pot incloure’s en la llista de creditors”, segons la sentència del Jutjat Mercantil núm. 1 de Bilbao, de data 21 de setembre de 2009 .

En la majoria d’ocasions, la categoria de crèdit concursal ordinari significa una mala notícia pel comprador, ja que abans es farà el pagament d’altres crèdits. Per això, el Magistrat Jutge Rodríguez Achutegui, entén que el comprador ha de seguir atenent el preu en els terminis previstos per a no incórrer en incompliment, tenint igualment el venedor l’obligació de continuar l’edificació, a càrrec de la massa, en compliment de les seves obligacions contractuals, situació que la doctrina ha definit com “contracte de la massa”. A més, és el més lògic ja que, lluny de congelar l’activitat de la promotora, el seguir amb la seva activitat suposa, en ocasions, un benefici per al concurs.

En el cas que la promotora no continuï la construcció, la Sentència planteja que, després de declarat el concurs, si la mateixa no complís amb la seva obligació de lliurament de l’habitatge, el comprador tindria via lliure per a interposar una demanda incidental contra ella, instant la resolució del contracte per incompliment amb sol·licitud d’indemnització de danys i perjudicis. De recaure sentència estimatòria, aquesta indemnització tindria la consideració de crèdit contra la massa, qualificació de crèdit molt més avantatjosa que la de crèdit concursal.

Arrendaments urbans

La solució apuntada per la doctrina, favorable a reputar incompliment el mer retard en el pagament d’una mensualitat, i a no admetre el valor enervatorio del pagament fet amb posterioritat a la interposició de la demanda, troba perfecte acomodament en l’evolució de la legislació arrendaticia cap a una major protecció de l’arrendador enfront dels abusos de l’inquilí.

No cap obligar a l’arrendador a interposar una demanda rere l’altre quan resulta que no depèn d’ell el moment que les seves reclamacions vagin a ser conegudes per l’inquilí i, en canvi, sí depèn d’aquest el pagament puntual de la renda.

(Sala I del Tribunal Suprem, Sentència 684/2009, de fecha 20 d’octubre de 2009).

Contractació bancària

Un swap, també denominat permuta financera, és un contracte pel qual dues parts es comprometen a intercanviar una sèrie de quantitats de diners en dates futures. Normalment els intercanvis de diners futurs estan referits a un tipus d’interès.

Aquestes permutes s’estan convertint en una pràctica habitual de les entitats financeres, qui asseguren a un deutor, normalment hipotecari, un tipus d’interès màxim, suportant l’entitat la diferència per al cas de la pujada del tipus d’interès per sobre del tipus màxim pactat. No obstant això, la realitat amb la qual s’està trobant el deutor en l’actualitat és una baixada dels tipus d’interès i una quota mensual més que pagar.

Ja existeixen Sentències dictades per diferents Audiències Provincials que han declarat la nul·litat d’aquest tipus de contractes, considerant-los com productes financers complexos i d’alt risc, oferts a clientela no qualificada, establint que el consentiment es va prestar per error essencial en el producte, a causa de la falta d’informació facilitada per l’entitat bancària i a les clàusules fosques del contracte.